বাংলাদেশে জমি কেনা-বেচা, পৈতৃক সম্পত্তি বণ্টন কিংবা দলিল রেজিস্ট্রেশনের সময় জমির সঠিক পরিমাপ জানা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। পরিমাপের সামান্য ভুলেই ক্রেতা বা বিক্রেতা বড় ধরনের আর্থিক ক্ষতির মুখে পড়তে পারেন। এই নির্দেশিকায় বাংলাদেশের প্রচলিত ভূমি পরিমাপের এককসমূহ (শতক, কাঠা, বিঘা, একর), আঁকাবাঁকা জমির ক্ষেত্রফল বের করার গাণিতিক নিয়ম এবং সর্বশেষ সরকারি দলিল রেজিস্ট্রি খরচের বিস্তারিত তুলে ধরা হলো।

এক নজরে রূপান্তর সূত্র

১ শতক (Decimal) = ৪৩৫.৬০ বর্গফুট (Sq. Feet) = ৪৮.৪ বর্গগজ। ১ কাঠা = ৭২০ বর্গফুট = ১.৬৫২৮ শতক। ১ বিঘা = ৩৩ শতক = ২০ কাঠা = ১৪,৪০০ বর্গফুট। এক ক্লিকে হিসাব করতে ব্যবহার করুন আমাদের BD Land Calculator।

১. বাংলাদেশে প্রচলিত ভূমি পরিমাপের একক ও মানদণ্ড

ব্রিটিশ আমল থেকে শুরু করে আধুনিক ডিজিটাল জরিপ পর্যন্ত বাংলাদেশে বেশ কিছু একক প্রচলিত রয়েছে। যদিও সরকারিভাবে আন্তর্জাতিক স্ট্যান্ডার্ড (বর্গমিটার বা হেক্টর) ব্যবহারের নির্দেশনা রয়েছে, তবে স্থানীয় ও আইনি দলিলপত্রে শতক, কাঠা ও বিঘাই সবচেয়ে বেশি ব্যবহৃত হয়:

এককের নাম বর্গফুট (Sq. Ft) শতকে রূপান্তর অন্যান্য এককের সাথে সম্পর্ক
১ ছটাক ৪৫ বর্গফুট ০.১০৩ শতক ১৬ ছটাক = ১ কাঠা
১ শতক / ডেসিমাল ৪৩৫.৬০ বর্গফুট ১.০০ শতক ১,০০০ বর্গলিংক (গান্টার স্কেল)
১ কাঠা ৭২০ বর্গফুট ১.৬৫২৮ শতক ১৬ ছটাক = ১ কাঠা
১ বিঘা ১৪,৪০০ বর্গফুট ৩৩ শতক ২০ কাঠা = ১ বিঘা
১ একর ৪৩,৫৬০ বর্গফুট ১০০ শতক ৩ বিঘা ৮ ছটাক

২. কীভাবে নিজের জমির মাপ বের করবেন (ধাপে ধাপে নিয়ম)

যেকোনো জমির ক্ষেত্রফল বের করতে নিচের ৩টি সহজ ধাপ অনুসরণ করুন:

  1. দৈর্ঘ্য ও প্রস্থ পরিমাপ: স্টিল টেপ বা ফিতা দিয়ে আপনার প্লটের উত্তর-দক্ষিণ (দৈর্ঘ্য) এবং পূর্ব-পশ্চিম (প্রস্থ) ফুটে মেপে নিন।
  2. মোট বর্গফুট নির্ণয়: দৈর্ঘ্য ও প্রস্থ গুণ করুন। উদাহরণস্বরূপ, একটি প্লটের দৈর্ঘ্য ৫০ ফুট এবং প্রস্থ ৩০ ফুট হলে মোট ক্ষেত্রফল = (৫০ × ৩০) = ১,৫০০ বর্গফুট।
  3. শতক বা কাঠায় রূপান্তর:
    • শতক বের করতে মোট বর্গফুটকে ৪৩৫.৬০ দিয়ে ভাগ করুন: ১,৫০০ ÷ ৪৩৫.৬০ = ৩.৪৪ শতক।
    • কাঠা বের করতে মোট বর্গফুটকে ৭২০ দিয়ে ভাগ করুন: ১,৫০০ ÷ ৭২০ = ২.০৮ কাঠা।

৩. আঁকাবাঁকা ও অসম চতুর্ভুজ জমির পরিমাপ: হেরন-এর সূত্র

গ্রামাঞ্চলে বা নদী তীরবর্তী এলাকায় অধিকাংশ জমির চার বাহুর দৈর্ঘ্য সমান থাকে না। এমন জমিকে দুই বাহুর গড় দৈর্ঘ্য ও গড় প্রস্থ দিয়ে গুণ করলে ভুলের মাত্রা বেড়ে যায়।

সঠিক বৈজ্ঞানিক পদ্ধতি: জমিটির যেকোনো এক কোণ থেকে বিপরীত কোণ পর্যন্ত একটি কর্ণ (Diagonal line) টেনে জমিটিকে দুটি ত্রিভুজে (Triangle 1 & Triangle 2) বিভক্ত করুন। এরপর গ্রিক গণিতবিদ হেরনের সূত্র (Heron's Formula) ব্যবহার করে প্রতিটি ত্রিভুজের ক্ষেত্রফল আলাদাভাবে বের করে যোগ করুন:

Area = sqrt(s * (s - a) * (s - b) * (s - c))

যেখানে a, b, c হলো ত্রিভুজের তিন বাহুর দৈর্ঘ্য এবং s = (a + b + c) ÷ 2 (অর্ধ-পরিসীমা)।

৪. ২০২৬ সালের জমি রেজিস্ট্রেশন খরচ ও সরকারি ফি

জমি ক্রয়ের পর সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিল নিবন্ধনের সময় সরকার নির্ধারিত বিভিন্ন ফি ও ট্যাক্স প্রদান করতে হয়:

  • রেজিস্ট্রেশন ফি: দলিলের মূল্যের ১% (নূন্যতম ১০০ টাকা)।
  • স্ট্যাম্প শুল্ক (Stamp Duty): দলিলের মূল্যের ১.৫%।
  • স্থানীয় সরকার কর: পৌরসভা এলাকায় ২%, সিটি কর্পোরেশন এলাকায় ৩%, এবং ইউনিয়ন পরিষদ এলাকায় ১.৫%।
  • উৎস কর (AIT - Section 53H): জমির অবস্থান ও মৌজা মূল্যের ওপর ভিত্তি করে নির্ধারিত হয়।
ডিজিটাল সহায়তা

আপনার মৌজা ও জমি কেনার মোট মূল্যের ওপর সঠিক সরকারি খরচ কত আসবে তা ১ ক্লিকে জানতে আমাদের জমি রেজিস্ট্রি ফি ক্যালকুলেটর ব্যবহার করুন।

সচরাচর জিজ্ঞাসিত প্রশ্নাবলী (FAQ)

১ একরে কত বিঘা হয়?

সরকারি মান অনুযায়ী ১ একরে ৩ বিঘা ৮ ছটাক (১০০ শতক) হয়। তবে কোনো কোনো অঞ্চলে স্থানীয় প্রথায় বিঘার মাপের ভিন্নতা থাকলেও দলিলি কাজে সরকারি ১০০ শতক = ১ একরই মান্য।

খতিয়ানে 'অংশ' ও 'অযুতাংশ' কীভাবে বুঝতে হয়?

খতিয়ানে বা পরচায় অংশ লেখার ক্ষেত্রে অযুতাংশ ব্যবহার করা হয়। ১ শতক সমান ১০০ অযুতাংশ (০.০১ শতক = ১ অযুতাংশ)। জমির মোট পরিমাণকে অংশীদারদের ভাগের অনুপাত দিয়ে গুণ করে মালিকানার অংশ বের করতে হয়।